À Bonneuil-sur-Marne, les règles de construction sont fixées par le PLUi Grand Paris Sud Est Avenir, qui découpe la commune en 11 zones. Hauteur maximale, emprise au sol et distances de recul changent de l'une à l'autre : consultez ci-dessous celles qui s'appliquent à votre parcelle.
Le règlement de Bonneuil-sur-Marne a été relu pour 11 zones. Ici, les règles ne dépendent pas du code de zone mais d'indices propres à chaque secteur — une même zone peut donc avoir plusieurs régimes. Nous affichons le chiffre quand il peut l'être sans réserve, et le texte exact du règlement le reste du temps : beaucoup de règles ici dépendent d'un prospect ou d'un coefficient de biotope, qu'un simple nombre trahirait. « Voir le règlement » signale une règle qui existe bel et bien mais ne se résume pas à un chiffre (emprise par bande constructible, barème par tranches) : dépliez « Texte du règlement » sous la zone pour la lire.
Zone naturelle
3 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
Il n'est pas fixé de règle.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 5 mètres au point le plus haut.
80% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Il n'est pas fixé de règle.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 5 mètres au point le plus haut.
80% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des extensions des constructions existantes, à la date d'approbation du PLUi, liées aux activités spécifiques du Bras du Chapitre est fixée à 5% de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 6 mètres au point le plus haut.
80% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Equipement
2 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 75% de la superficie du l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 20 mètres au point le plus haut.
15% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 70% de la superficie du l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 20 mètres au point le plus haut.
30% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Equipement
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 75% de la superficie du l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 20 mètres au point le plus haut.
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Secteur d'activites
3 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 75% de la superficie du l’unité foncière. En cas d’extension d’une activité existante, cette emprise maximale peut être portée à 80% de la superficie totale de l’unité foncière situé dans le secteur.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 15 mètres au point le plus haut (édicules techniques compris).
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre. Les distances de retrait imposées par rapport aux voies sur le plan de zonage doivent également obligatoirement être aménagées en espaces verts et plantées, à l’exception des accès.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50% de la superficie de l’unité foncière. En cas d’extension d’une activité existante, cette emprise peut être portée à 75% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 18 mètres au point le plus haut.
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50% de la superficie de l’unité foncière. En cas d’extension d’une activité existante, cette emprise peut être portée à 75% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 15 mètres au point le plus haut (édicules techniques compris).
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Secteur d'activites
2 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres au point le plus haut.
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50% de la superficie de l’unité foncière. En cas d’extension d’une activité existante, cette emprise peut être portée à 75% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 20 mètres au point le plus haut, sauf pour les constructions à destination de bureaux pour lesquels la hauteur maximale est fixée à 30 mètres au point le plus haut.
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Habitat mixte
6 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l’alignement ou de la distance de retrait imposée, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100 % de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l’emprise au sol maximale des construc…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres à l’égout du toit et 10 mètres au point le plus haut.
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40 % minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l’alignement ou de la distance de retrait imposée, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100 % de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l’emprise au sol maximale des construc…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres à l’égout du toit et 12 mètres au point le plus haut. La hauteur maximale des constructions comportant des locaux commerciaux, des services et des équipements d'intérêt collectif au rez-de-chaussée est fixée à 11 mètres à l’égout du toit et…
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40 % minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l’alignement ou de la distance de retrait imposée, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100 % de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l’emprise au sol maximale des construc…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 13 mètres à l’égout du toit et 15 mètres au point le plus haut.
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40 % minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l’alignement, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100% de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50 % de la superfici…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres à l’égout du toit et 10 mètres au point le plus haut.
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40 % minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l’alignement, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100% de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50 % de la superfici…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 13 mètres à l’égout du toit et 15 mètres au point le plus haut.
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40 % minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l’alignement, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100% de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50 % de la superfici…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 13 mètres à l’égout du toit et 15 mètres au point le plus haut.
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40 % minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Zone naturelle
Il n'est pas fixé de règle.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 5 mètres au point le plus haut.
80% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Coeur de ville
5 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l'alignement, l'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100% de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 30% de la superficie…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres à l'égout du toit et 10 mètres au point le plus haut.
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40% minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Dans une bande constructible de 15 mètres mesurée depuis l'alignement, l'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 100% de la superficie de la bande constructible. Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, l'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 30% de la superficie…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres à l'égout du toit et 12 mètres au point le plus haut. La hauteur maximale des constructions comportant des locaux commerciaux, des services et des équipements d'intérêt collectif au rez-de-chaussée est fixée à 11 mètres à l'égout du toit et…
Au-delà de la bande constructible de 15 mètres, 40% minimum de la surface située au-delà de la bande constructible de 15 mètres doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres à l'égout du toit et 10 mètres au point le plus haut.
Tout projet doit respecter les dispositions cumulatives et minimales suivantes : - 15% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre, - 5% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace perméable et éco-aménagé.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 19 mètres au point le plus haut.
Tout projet doit respecter les dispositions cumulatives et minimales suivantes : - 15% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre, - 5% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace perméable et éco-aménagé.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 15 mètres au point le plus haut. La hauteur maximale des constructions comportant des locaux commerciaux, des services et des équipements d'intérêt collectif au rez-de-chaussée est fixée à 16 mètres au point le plus haut.
Tout projet doit respecter les dispositions cumulatives et minimales suivantes : - 15% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre, - 5% minimum de l'unité foncière doit être constitué en espace perméable et éco-aménagé.
Habitat individuel
3 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
Dans une bande constructible de 20 mètres mesurée depuis l’alignement, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 40% de la surface de la partie de l’unité foncière située dans cette bande. Au-delà de la bande constructible de 20 mètres, l’emprise au sol maximale des constructions est f…
La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres à l’égout du toit et 10 mètres au point le plus haut.
50 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres à l’égout du toit et 15 mètres au point le plus haut. Cette hauteur plafond peut être portée à 18 mètres à condition que le dernier étage soit traité en attique avec un retrait de 2 mètres minimum par rapport à la façade.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 40 % de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres à l’égout du toit et 12 mètres au point le plus haut.
40 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Secteur d'activites
3 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 75% de la superficie du l’unité foncière. En cas d’extension d’une activité existante, cette emprise maximale peut être portée à 80% de la superficie totale de l’unité foncière situé dans le secteur.
Dans une bande constructible de 8 mètres mesurée depuis l’alignement ou depuis la distance de retrait imposée (voies visées au plan de zonage), la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres au point le plus haut. Au-delà de cette bande constructible de 8 mètres, la hauteur maximale des…
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre. Les distances de retrait imposées par rapport aux voies sur le plan de zonage doivent également obligatoirement être aménagées en espaces verts et plantées, à l’exception des accès.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie de l’unité foncière. En cas d’extension d’une activité existante, cette emprise maximale peut être portée à 80% de la superficie totale de l’unité foncière situé dans le secteur.
Dans une bande constructible de 8 mètres mesurée depuis l’alignement ou depuis la distance de retrait imposée (voies visées au plan de zonage), la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres au point le plus haut. Au-delà de cette bande constructible de 8 mètres, la hauteur maximale des…
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre. Les distances de retrait imposées par rapport aux voies sur le plan de zonage doivent également obligatoirement être aménagées en espaces verts et plantées, à l’exception des accès.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 15% de la superficie de l’unité foncière.
Dans une bande constructible de 8 mètres mesurée depuis l’alignement ou depuis la distance de retrait imposée (voies visées au plan de zonage), la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres au point le plus haut. Au-delà de cette bande constructible de 8 mètres, la hauteur maximale des…
5% minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Residentiel collectif
3 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 20 mètres au point le plus haut.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 21 mètres au point le plus haut.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 9 mètres à l’égout du toit et 12 mètres au point le plus haut.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Valeurs relues dans le PLUi Grand Paris Sud Est Avenir, version du 26/02/2026 ; les règles qui ne tiennent pas dans un chiffre figurent dans la grille ci-dessus avec le texte du règlement.
Source : Georisques (georisques.gouv.fr) — données officielles, indicatives, à confirmer auprès du service urbanisme.
Source : Annuaire de l'administration (DILA, service-public.fr), Licence Ouverte — fiche mise à jour le 16/10/2025. Voir la fiche officielle. C'est le service urbanisme de la mairie qui instruit les demandes et qui fait foi sur l'interprétation du PLU.
Les règles d'urbanisme applicables à Bonneuil-sur-Marne sont fixées par le PLUi Grand Paris Sud Est Avenir. Version en vigueur retenue : 26/02/2026.
Le zonage de Bonneuil-sur-Marne compte 11 zones : N, Ne, UCp, UE, UEs, UH, UI, UIH, UIL, UM, UR. Chaque zone porte ses propres règles de hauteur, d'emprise au sol et d'implantation ; c'est la zone de votre parcelle, et non celle de la commune, qui détermine ce que vous pouvez construire.
À Bonneuil-sur-Marne, la hauteur n'est pas fixée par la zone seule mais par le secteur auquel appartient la parcelle. Exemples relevés au règlement : zone N — 5 m au total ; zone N — 6 m au total ; zone Ne — 5 m au total. Le plafond exact dépend donc de l'adresse ; il peut en outre être abaissé par les règles de gabarit.
À Bonneuil-sur-Marne, l'emprise au sol est fixée secteur par secteur. Exemples relevés au règlement : zone UCp — 60 % ; zone UE — 75 % ; zone UE — 70 %. C'est la position exacte de la parcelle qui détermine le taux applicable.
Bonneuil-sur-Marne étant couverte par un document d'urbanisme, une extension jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher relève de la simple déclaration préalable en zone urbaine ; entre 5 et 20 m² ailleurs. Au-delà de ces seuils, ou si les travaux portent la surface totale de la construction au-delà de 150 m², un permis de construire est exigé et le recours à un architecte devient obligatoire. Ces seuils sont nationaux : c'est le PLU de Bonneuil-sur-Marne qui détermine, lui, si le projet est réalisable.
Le règlement et les plans de zonage de Bonneuil-sur-Marne sont consultables gratuitement sur le Géoportail de l'Urbanisme, portail officiel de l'État, ainsi qu'au service urbanisme de la mairie. Seuls ces documents font foi ; le document applicable à Bonneuil-sur-Marne y est accessible directement.
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Lancer mon analyse gratuiteBonneuil-sur-Marne partage son règlement avec ces communes au sein du PLUi Grand Paris Sud Est Avenir. Les règles y suivent la même structure, mais les valeurs diffèrent d'une commune à l'autre : vérifiez toujours celle qui vous concerne.