Comment Karka lit un PLU

1. Ce que Karka fait, et ne fait pas

Karka répond à une question : que dit le PLU de cette commune, pour cette parcelle, sur ce projet ? Hauteur maximale, emprise au sol, distances aux limites et à la voie, pleine terre, stationnement ; puis quelle autorisation déposer. L'analyse à l'écran est gratuite et sans inscription ; le dossier PDF qui la documente est payant.

Karka ne remplace ni le service urbanisme ni un architecte. Une règle relue reste une lecture : seul le document d'urbanisme officiel fait foi, et seule la mairie instruit. Nos analyses sont indicatives, et chaque page le dit.

2. Les sources, toutes publiques

Aucune donnée n'est saisie à la main dans Karka sans être rattachée à sa source. Toutes sont ouvertes :

• Géoportail de l'Urbanisme (État, DGALN/IGN) : les documents d'urbanisme en vigueur, leur zonage et leur règlement écrit — c'est là que nous téléchargeons les règlements que nous relisons, et là que renvoie chaque lien « Document officiel ».
• API Carto et Géoplateforme (IGN) : la zone PLU d'un point, le zonage présent sur le territoire d'une commune, les parcelles cadastrales.
• Cadastre (DGFiP) et BD TOPO, LiDAR HD, orthophotos (IGN) : la parcelle, le bâti existant, sa hauteur mesurée.
• Base Adresse Nationale et API Géo (Etalab) : les adresses et les contours de communes.
• Géorisques (BRGM) : les risques recensés sur la commune et au point.
• Sitadel (SDES) : les autorisations d'urbanisme délivrées à proximité.
• Annuaire de l'administration (DILA) : les coordonnées et horaires de la mairie.

Ces données sont réutilisées sous Licence Ouverte Etalab 2.0. Karka est déclaré comme réutilisation sur data.gouv.fr. Le détail figure dans les mentions légales.

3. Comment une règle est relue

Le Géoportail publie le zonage et le règlement, mais aucune règle chiffrée : la hauteur, l'emprise ou les reculs ne vivent que dans le texte du règlement, différent pour chaque zone et parfois pour chaque secteur d'une zone. C'est ce texte que nous relisons.

1. Le règlement écrit en vigueur est téléchargé depuis le Géoportail, dans sa version datée.
2. Pour chaque zone de la commune, les articles qui fixent la hauteur, l'emprise au sol, l'implantation par rapport aux voies et aux limites, la pleine terre et le stationnement sont lus un par un.
3. Une valeur n'est retenue que si le texte la donne sans ambiguïté ; elle est stockée avec la phrase exacte dont elle sort, que la page commune permet de déplier.
4. Dans les PLU intercommunaux à indices (Grand Paris Sud Est Avenir, Grand-Orly Seine Bièvre, Vallée Sud-Grand Paris), la règle ne dépend pas du code de zone mais d'indices portés par chaque secteur : ce sont ces tableaux d'indices qui sont relus, et la page le signale par « règlement relu par secteur ».
5. Quand une règle existe mais ne se résume pas à un nombre — un barème par tranches, une emprise par bande de constructibilité, un gabarit — nous affichons le texte, pas un chiffre.

Ce travail est fait commune par commune. Les règles d'une commune ne sont jamais recopiées sur sa voisine, même quand elles partagent le même PLU intercommunal : dans ces documents, un même code de zone peut porter des valeurs différentes d'une commune à l'autre.

4. Ce que veulent dire les mentions

Vérifié au règlement

La zone a été relue article par article dans la version du règlement indiquée sur la page ; chaque valeur affichée est rattachée à son article.

Non réglementé

Le règlement ne fixe pas de valeur chiffrée sur ce point, et cette absence a été vérifiée dans le texte. Ce n'est pas une donnée manquante de notre côté.

Voir le règlement

La règle existe mais ne tient pas dans un nombre. Le texte exact est cité sous la zone et prévaut.

Au plan graphique

La règle est fixée par un document graphique du PLU (plan des hauteurs, cote NGF) que le règlement écrit ne reproduit pas.

Estimation à confirmer

La zone existe au zonage mais ses règles ne sont pas encore relues. Aucune valeur n'est affichée.

Fiche PLU

Pour une commune dont le règlement n'est pas encore relu, la page présente ce qui est connu et vérifiable — le zonage officiel, le document en vigueur, sa date, le lien vers le règlement, la mairie — et dit qu'aucune règle chiffrée n'est relue. Ces communes n'ont pas de pages par type de projet.

5. Ce que nous refusons

• Inventer une valeur. Un tiret ou « voir le règlement » vaut mieux qu'une hauteur plausible mais fausse : une valeur inventée peut coûter un refus de permis, ou pire, un achat.
• Conclure sans règle. Dans une commune sans règle relue, l'analyse mesure la parcelle et le projet mais ne rend aucun verdict de faisabilité, et le dit.
• Recopier une commune sur une autre. Voir le point 3.
• Faire passer une date de portail pour une date juridique. La date affichée est celle de la version du document, telle que le Géoportail la grave dans son nom, pas celle de sa mise en ligne.

6. Les dates, et ce qu'elles garantissent

Chaque page commune indique la version du document sur laquelle porte la relecture. Pour les communes aux règles relues, un contrôle nocturne compare cette version à celle publiée par le Géoportail ; si une révision est détectée, la page l'annonce et retire la mention « vérifié » jusqu'à relecture. Pour les fiches PLU, le document est rafraîchi chaque mois.

7. Qui fait ce travail

Karka est conçu et édité à Saint-Maur-des-Fossés par R-NET & CO, une entreprise indépendante fondée par Cédric, développeur. L'outil est né d'un besoin concret : un vérificateur PLU intégré au site d'un cabinet d'architecture de Saint-Maur, pour répondre avant le premier rendez-vous à la question « est-ce que ça passe ? ». Le dépouillement des règlements a commencé par le Val-de-Marne, département par département, et s'étend à l'Île-de-France.

Il n'y a pas d'équipe d'urbanistes derrière Karka, et nous ne le prétendons pas. Il y a une méthode, des sources publiques, et la règle de ne rien afficher qu'on ne puisse citer.

8. Signaler une erreur

Une valeur qui vous semble fausse, une zone manquante, un document dépassé : écrivez à contact@karka.fr en indiquant la commune, la zone et la règle. Depuis l'analyse, le bouton « Signaler un problème » transmet le contexte exact. Chaque signalement est vérifié contre le règlement officiel avant correction.

9. Les limites

Les informations fournies par Karka sont indicatives et ne constituent pas un avis juridique ou réglementaire. Elles ne se substituent pas aux documents d'urbanisme officiels ni à l'avis d'un professionnel qualifié. Seul un architecte ou le service urbanisme de la commune peut garantir la conformité d'un projet.