À Thiais, les règles de construction sont fixées par le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre, qui découpe la commune en 17 zones. Hauteur maximale, emprise au sol et distances de recul changent de l'une à l'autre : consultez ci-dessous celles qui s'appliquent à votre parcelle.
Le règlement de Thiais a été relu pour 11 zones. Ici, les règles ne dépendent pas du code de zone mais d'indices propres à chaque secteur — une même zone peut donc avoir plusieurs régimes. Nous affichons le chiffre quand il peut l'être sans réserve, et le texte exact du règlement le reste du temps : beaucoup de règles ici dépendent d'un prospect ou d'un coefficient de biotope, qu'un simple nombre trahirait. « Voir le règlement » signale une règle qui existe bel et bien mais ne se résume pas à un chiffre (emprise par bande constructible, barème par tranches) : dépliez « Texte du règlement » sous la zone pour la lire.
Naturel
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 10 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres au point le plus haut.
90 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Naturel - cimetière
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 10 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres au point le plus haut.
80 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Grands axes
5 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50 % de la superficie de l'unité foncière.
Toute construction doit s'intégrer à l'intérieur d'un gabarit enveloppe délimité par une hauteur plafond de 18 mètres et un plan vertical de 15 mètres, surmontée d'une ligne oblique à 60°. La hauteur maximale des constructions est fixée à 15 mètres à l'égout du toit.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50 % de la superficie de l'unité foncière.
Toute construction doit s'intégrer à l'intérieur d'un gabarit enveloppe délimité par une hauteur plafond de 18 mètres et un plan vertical de 15 mètres, surmontée d'une ligne oblique à 60°. La hauteur maximale des constructions est fixée à 15 mètres à l'égout du toit.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 21 mètres au point le plus haut.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50 % de la superficie de l'unité foncière.
Toute construction doit s'intégrer à l'intérieur d'un gabarit enveloppe délimité par une hauteur plafond de 15 mètres et un plan vertical de 12 mètres, surmontée d'une ligne oblique à 60°. La hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres à l'égout du toit.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 30 % de la superficie de l'unité foncière.
Toute construction doit s'intégrer à l'intérieur d'un gabarit enveloppe délimité par une hauteur plafond de 12 mètres et un plan vertical de 9 mètres, surmontée d'une ligne oblique à 60°. La hauteur maximale des constructions est fixée à 9 mètres à l'égout du toit.
40 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Activites economiques mixtes
3 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 75 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 21 mètres au point le plus haut.
10 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 22 mètres au point le plus haut.
10 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre,
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 75 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 21 mètres au point le plus haut.
10 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Projet
Residentiel collectif
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 30 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 21 mètres au point le plus haut.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constituée en espace vert de pleine terre,
Naturel - agriculture urbaine
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 80 mètres² par unité foncière. [...] L'emprise au sol maximale des serres est fixée à 30 % de la superficie de l'unité foncière. [...] L'emprise au sol maximale des autres constructions à usage agricole est fixée à 10 % de la superficie de l'un…
La hauteur maximale des constructions agricoles, autres que des serres, est fixée à 5 mètres au point le plus haut.
60 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Naturel - parcs, jardins, equipements sportifs et de loisirs
2 secteurs aux règles différentes dans cette zone. Les règles ci-dessous ne valent que pour le secteur indiqué — vérifiez votre adresse pour savoir lequel s'applique chez vous.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 10 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres au point le plus haut.
80 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 80 mètres² par unité foncière. [...] L'emprise au sol maximale des serres est fixée à 30 % de la superficie de l'unité foncière. [...] L'emprise au sol maximale des autres constructions à usage agricole est fixée à 10 % de la superficie de l'un…
La hauteur maximale des constructions agricoles, autres que des serres, est fixée à 5 mètres au point le plus haut.
70 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre.
Coeur de ville
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 40 % de la superficie de l'unité foncière.
Toute construction doit s'intégrer à l'intérieur d'un gabarit enveloppe délimité par une hauteur maximale de 12 mètres et un plan vertical de 9 mètres, surmonté d'une ligne oblique à 60°. La hauteur maximale des constructions est fixée à 9 mètres à l'égout du toit.
15 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre,
Equipements de proximite
Equipements de services urbains
Habitat individuel
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 40 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 6 mètres à l’égout du toit et 10 mètres au faîtage.
30 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre,
Activites alimentaires (MIN)
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60 % de la superficie de l'unité foncière.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 22 mètres au point le plus haut.
10 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre,
Mixte
L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 40 % de la superficie de l'unité foncière.
Dans la bande de 20 mètres à partir de l'alignement, toute construction doit s'intégrer à l'intérieur d'un gabarit enveloppe délimité par une hauteur au point le plus haut de 12 mètres et un plan vertical de 9 mètres, surmontée d'une ligne oblique à 60°. Toute construction doit avoir une hauteur à l…
25 % minimum de l’unité foncière doit être constitué en espace vert de pleine terre,
Projet
Projet
Projet
Valeurs relues dans le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre, version du 16/12/2025 ; les règles qui ne tiennent pas dans un chiffre figurent dans la grille ci-dessus avec le texte du règlement.
Source : Georisques (georisques.gouv.fr) — données officielles, indicatives, à confirmer auprès du service urbanisme.
Source : Annuaire de l'administration (DILA, service-public.fr), Licence Ouverte — fiche mise à jour le 16/10/2025. Voir la fiche officielle. C'est le service urbanisme de la mairie qui instruit les demandes et qui fait foi sur l'interprétation du PLU.
Les règles d'urbanisme applicables à Thiais sont fixées par le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre. Version en vigueur retenue : 16/12/2025.
Le zonage de Thiais compte 17 zones : N, Na, Nc, Np, UA, UC, UE, UEs, UH, UI, UIa, UM, etc. Chaque zone porte ses propres règles de hauteur, d'emprise au sol et d'implantation ; c'est la zone de votre parcelle, et non celle de la commune, qui détermine ce que vous pouvez construire.
À Thiais, la hauteur n'est pas fixée par la zone seule mais par le secteur auquel appartient la parcelle. Exemples relevés au règlement : zone UA — 21 m au total ; zone UI — 21 m au total ; zone UI — 22 m au total. Le plafond exact dépend donc de l'adresse ; il peut en outre être abaissé par les règles de gabarit.
À Thiais, l'emprise au sol est fixée secteur par secteur. Exemples relevés au règlement : zone N — 10 % ; zone Nc — 10 % ; zone Np — 10 %. C'est la position exacte de la parcelle qui détermine le taux applicable.
Thiais étant couverte par un document d'urbanisme, une extension jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher relève de la simple déclaration préalable en zone urbaine ; entre 5 et 20 m² ailleurs. Au-delà de ces seuils, ou si les travaux portent la surface totale de la construction au-delà de 150 m², un permis de construire est exigé et le recours à un architecte devient obligatoire. Ces seuils sont nationaux : c'est le PLU de Thiais qui détermine, lui, si le projet est réalisable.
Le règlement et les plans de zonage de Thiais sont consultables gratuitement sur le Géoportail de l'Urbanisme, portail officiel de l'État, ainsi qu'au service urbanisme de la mairie. Seuls ces documents font foi ; le document applicable à Thiais y est accessible directement.
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Lancer mon analyse gratuiteThiais partage son règlement avec ces communes au sein du PLUi Grand-Orly Seine Bièvre. Les règles y suivent la même structure, mais les valeurs diffèrent d'une commune à l'autre : vérifiez toujours celle qui vous concerne.