Avant de déposer un dossier, une seule question : déclaration préalable ou permis de construire ? La réponse ne dépend pas de la mairie mais du Code de l'urbanisme, et elle tient dans trois chiffres : 5, 20 et 40 mètres carrés. Voici comment trancher, projet par projet, et ce que change la zone de votre PLU.
La logique en une phrase
Plus le projet crée de surface ou modifie le bâtiment, plus la formalité est lourde : rien en dessous de 5 m², déclaration préalable jusqu'à 20 m², permis de construire au-delà. Un seuil intermédiaire de 40 m² s'applique aux extensions en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU. Et quelle que soit la surface, tout ce qui change l'aspect extérieur d'un bâtiment relève au moins de la déclaration.
Les seuils, projet par projet
| Projet | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Construction nouvelle (abri, garage, annexe) | ≤ 5 m² et hauteur ≤ 12 m | 5 à 20 m² | > 20 m² |
| Extension d'une maison | ≤ 5 m² | 5 à 20 m² ; jusqu'à 40 m² en zone U d'un PLU si la surface totale reste ≤ 150 m² | > 20 m² hors zone U ; > 40 m² ; ou 20 à 40 m² qui portent le total au-delà de 150 m² |
| Surélévation | — | mêmes seuils qu'une extension | au-delà : le cas général pour un étage |
| Piscine | bassin ≤ 10 m² | 10 à 100 m², couverture < 1,80 m | > 100 m² ou couverture ≥ 1,80 m |
| Clôture | hors secteur protégé, sans délibération | secteur protégé ou commune ayant délibéré | — |
| Façade : ravalement, fenêtres, toiture | ravalement hors secteur protégé | toute modification de l'aspect extérieur | — |
| Changement de destination | — | sans travaux sur la structure ou la façade | avec travaux modifiant structure ou façade |
Code de l'urbanisme, articles R.421-1 à R.421-17-1. « Surface » désigne l'emprise au sol ou la surface de plancher créée, le seuil s'appliquant à celle des deux qui est atteinte la première.
Le seuil de 40 m², et ses deux conditions
C'est le seuil le plus mal compris. Une extension de 20 à 40 m² relève de la déclaration préalable seulement si les deux conditions sont réunies :
- le terrain est en zone urbaine (zone U) d'une commune couverte par un PLU ou un document en tenant lieu ;
- la surface de plancher totale de la construction, après travaux, reste inférieure ou égale à 150 m².
Si l'une manque, c'est un permis. Et au-delà de 150 m² de surface totale, un architecte doit signer le projet (article R.431-2), que ce soit en déclaration ou en permis.
Ce qui change entre les deux dossiers
| Déclaration préalable | Permis de construire | |
|---|---|---|
| Formulaire | Cerfa 13703 (maison individuelle), 13404 (autres) | Cerfa 13406 (maison individuelle), 13409 (autres) |
| Pièces | plan de situation, plan de masse, plans des façades, insertion, photos | les mêmes, plus plan en coupe, notice descriptive, et selon le cas attestation RE2020, étude de sol |
| Délai d'instruction | 1 mois | 2 mois (maison individuelle), 3 mois (autres) |
| Secteur protégé (ABF) | 2 mois | 3 ou 4 mois |
| Silence de la mairie | non-opposition tacite | permis tacite, sauf exceptions |
| Validité | 3 ans, prorogeable deux fois d'un an | 3 ans, prorogeable deux fois d'un an |
| Affichage | sur le terrain, pendant les travaux | sur le terrain, pendant les travaux |
| Recours des tiers | 2 mois après l'affichage | 2 mois après l'affichage |
Ce que la formalité ne dit pas
Déclaration ou permis, c'est la procédure. Ce n'est pas l'autorisation. Une extension de 15 m² en déclaration préalable est refusée exactement comme un permis si elle dépasse l'emprise au sol de la zone, s'implante trop près de la limite ou fait passer le terrain sous la part de pleine terre exigée. La question « DP ou PC ? » vient donc en second ; la première est « que dit le PLU de ma zone ? ». C'est celle à laquelle répondent les pages PLU par commune et l'analyse à l'adresse.
Sans autorisation : ce que vous risquez
Construire sans déclaration ni permis est une infraction pénale. La mairie peut dresser un procès-verbal, le tribunal prononcer une amende de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré construit, et ordonner la mise en conformité ou la démolition. L'infraction se prescrit au bout de six ans après l'achèvement, mais la mairie peut refuser toute autorisation ultérieure sur la parcelle tant que la situation n'est pas régularisée, et un acheteur ou son notaire la découvrira à la vente.
En résumé
- ≤ 5 m² : rien, sauf secteur protégé.
- 5 à 20 m² : déclaration préalable.
- 20 à 40 m² : déclaration préalable en zone U d'un PLU et si le total reste ≤ 150 m², permis sinon.
- > 40 m² : permis de construire.
- > 150 m² de surface totale après travaux : architecte obligatoire.
- Toute modification de l'aspect extérieur : déclaration préalable au minimum.